Арест доли квартиры при банкротстве

Под банкротством подразумевают процедуру, в процессе которой списываются все задолженности. Должники переживают о том, заберут ли единственную квартиру при банкротстве, ведь в перечень имущества входят не только ценности, но и жилье. Существуют обходные пути, следуя которым, можно сберечь свое жилище, списав все долги.

Возможно ли сохранить квартиру при банкротстве?

В ситуации, когда гражданин задолжал банку большую сумму, единственным решением оказывается признание себя банкротом. Должники, размышляя над тем, как сохранить собственную квартиру при банкротстве, решают переоформить ее на родственников посредством дарения.

Совет правоведа. Определены категории имущества, которые не подлежат изъятию с целью реализации при банкротстве. В частности, в список включена и жилплощадь, при условии, что не имеется никакого другого места для проживания.

Переоформление жилья на родственников в этом случае – бесполезная мера. Помимо того, такой шаг затягивает процедуру банкротства.

Согласно ст. 446 ГПК РФ, даже в целях покрытия задолженности, арест доли единственной квартиры при банкротстве, если больше негде проживать, невозможен. Когда инициирован процесс банкротства, гражданин вправе проводить любые сделки со своим единственным жильем.

Оспорить такие действия не получится, так как запрет следует из норм ст. 61.2 Закона о банкротстве физлиц. По закону сделка не наносит ущерба материальным интересам кредиторов, стало быть, исключается из материалов дела.

План А: реструктурируйте кредит

При банкротстве физлицо всегда способно отстоять свое право на единственное жилье, но не в той ситуации, когда оно находится под залогом по договору ипотеки.

В случае финансовых проблем профессионалы посоветуют, как сохранить за собой ипотечную квартиру при банкротстве, сыграв на опережение. По закону банк не вправе забрать единственную жилплощадь, даже если ее метраж велик.

До процедуры банкротства следует предпринять меры:

1. Попытаться реализовать жилье самостоятельно. Обычно при банкротстве цена недвижимости занижается. По факту стоимость ипотечного жилья на «вторичке» на 20-30 %% больше той суммы, которую установил оценщик или управляющий. Однако придется согласовывать свои шаги с банком, который предоставил ипотеку. Продавец квартиры вправе рассчитывать на то, что его признают неплатежеспособным. Так можно списать остатки долгов.
2. Принять решение о реструктуризации. Данный вариант подходит для валютного кредита. Чтобы оставить за собой ипотечное жилье, заемщик должен представить заявление на реструктуризацию задолженности. В таком случае осуществляется замена валюты и определяется порядок расчета.
3. Обратиться к рефинансированию. До инициации процесса банкротства и реализации ипотечного жилья стоит прибегнуть к перекредитованию. С этой целью следует обратиться в другой банк, выбрав оптимальные условия, и представить документы, подтверждающие затруднительное финансовое состояние. В качестве доказательной базы может послужить трудовая книжка (с отметкой об увольнении), больничный лист, и прочее.

Реструктурировать долг в случае банкротства одного из супругов возможно, но только с условием, что супруги имеют достаточные доходы.

Кто имеет право на реструктуризацию кредита?

Изменить условия ипотеки по своему желанию невозможно. Для того чтобы реструктурировать кредит требуются веские основания.

Условия ПАО Сбербанк:

• существенное понижение дохода;
• перевод на мало оплачиваемую работу;
• потеря работы;
• призыв в армию;
• уход в декретный отпуск;
• тяжелое заболевание, требующее значительных расходов на лечение.

Пересмотр кредита — это не обязанность банка. Но если все это время клиент добровольно выплачивал ипотеку, то вероятность одобрения высока. Следует обратиться в банк с заявлением. Сервис ПАО Сбербанк позволяет осуществить это в онлайн режиме.

Документы для реструктуризации ипотечного кредита

Если банк утвердил пересмотр условий ипотеки, то документы представляются в оригинале.

Перечень:

• паспорт;
• копия страхового полиса;
• документы, подтверждающие невозможность уплаты фиксированных сумм (выписка об уменьшении зарплаты или об увольнении, больничный лист, справка из клиники и чек на оплату лечения);
• выписка о доходах за 3 последних месяца (форма 2-НДФЛ для наемных работников, налоговая декларация для ИП, данные из ПФР для пенсионеров);
• платежка о внесении страхового взноса по ипотеке.

Что предложит банк?

В первую очередь снижается ежемесячная плата. Соразмерно возрастает и срок кредита, а также сумма переплаты.

Банк может предоставить кредитные каникулы. Это означает отсрочку платежей. Например, какой-то период нужно выплачивать лишь проценты.

Скрываться от банка бесполезно. Лучше занять активную позицию и показать свою добропорядочность. Известите банк о своих намерениях, проведите беседу с кредитным менеджером. Если честно сказать о проблемах, банк сам предложит выход.

Полезные советы: если вы выбрали реструктуризацию

Реструктуризация не аннулирует задолженность, поэтому следует трезво оценивать свои силы. Убедитесь, что условия, которые предложил банк, достаточно жесткие. Если ежемесячная плата скромная, то срок ее внесения может растянуться, в результате чего размер процентов увеличится. Тогда ипотека превращается в кабальную сделку.

Должнику следует предпринять все меры, чтобы реструктуризация была возможной. Если суд быстро принял решение о признании заемщика банкротом, не реструктурировав долги, то это чревато для лиц именно физических. Ипотечная квартира физического лица подлежит реализации с торгов.

Выгода от реструктуризации очевидна только тогда, когда материальные затруднения носят временный характер. Очень важно, чтобы был в наличии пусть невысокий, но регулярный доход.

План Б. Попросите помощи у государства

Программа поддержки ипотечных заемщиков действует с 2015 года. С тех пор было внесено немало изменений. Реализацией занимается Единый институт развития в сфере жилья. Подробнее — на ДОМ.РФ.

Согласно программе в 2019 году из бюджета будет выделено 30% от суммы, составляющей долг по ипотеке. Максимум — 1,5 млн рублей. При этом возможно списание неустойки, начисленной в период просрочки выплаты.

Вы можете получить господдержку если:

• состоите на инвалидности, либо содержите ребенка-инвалида;
• участвовали в боевых действиях;
• имеете несовершеннолетних детей;
• имеете иждивенца в возрасте до 24 лет (курсанта, интерна, учащегося на очном отделении, в аспирантуре).

Условия участия в программе господдержки:

• у залоговой жилплощади один владелец — это Вы;
• средний доход менее двукратной суммы прожиточного минимума (за вычетом ежемесячной платы) на каждого члена семейства, при условии, что ситуация не меняется в течение последнего квартала;
• суммарная площадь жилья не более 45 кв. м для «однушки», 65 кв. м — для «двушки» и 85 кв. м — для многокомнатной квартиры;
• сумма ежемесячной платы на момент подачи заявки возросла не меньше, чем на 30%, в отличии от суммы, попадающей на дату оформления кредитного договора;
• ипотечный заем выдан больше года назад.

В случае несоответствия условиям можно подавать заявление, так как 22.08.2017 г. была сформирована особая комиссия. У этого органа имеются полномочия на принятие решений в исключительных ситуациях:

• включать заявителя в госпрограмму, если он не соответствует требованиям, но нуждается в поддержке;
• увеличивать максимальную субсидию двукратно — до 3 млн рублей.
• Необходимые документы для участия в программе госпомощи:
• копия паспорта заявителя;
• выписка о доходе за истекшие 3 месяца (форма 2-НДФЛ, заверенный дубликат трудовой книжки);
• документы, дающие право на участие в госпрограмме (свидетельства на детей, удостоверение инвалида, либо ветерана);
• заявление о материальном статус (по форме с ресурса ДОМ.РФ).

Документы следует направить в банк, который выдал ипотечный заем.

Господдержка не уменьшает долговое бремя, а лишь облегчает его покрытие. Необходимо иметь материальный достаток, чтобы ежемесячно гасить задолженность.

План В. Продайте залоговое жилье

Это решение является единственно правильным, если средств нет и не ожидается их поступления. Целессобразно продать квартиру после банкротства самостоятельно.

Продажа в квартире доли принесет выгоду, если по цене залоговая квартира превышает сумму остатка по задолженности. Вырученные средства пойдут на погашение долгов, а остаток вернется обратно.

В первую очередь следует запросить одобрение сделки у банка. В статье 37 ФЗ «Об ипотеке» указано, что реализовать залоговое жилье можно только с разрешения банка. Если сделка не одобрена, это повлечет ее незаконность, а жилплощадь заберет банк. На основании ст. 301 ГК не нужно опасаться отказа. У банка есть интерес завершить сделку.

Лучше подыскать специалиста по недвижимости. Реализация ипотечного жилья признана сделкой с обременениями. Это усложняет задачу.

Стоимость жилья обычно составляет 80% и не менее.

План Д. Подайте на банкротство

Решение принимается в последнюю очередь, когда материальное положение не поддается контролю, даже если жилье будет продаваться. Процедуры банкротства — те меры, к которым прибегают, когда остаток по кредиту бывает больше, чем цена жилья.

Можно объявить себя банкротом в любое время?

Долг простят, ели объявить себя в качестве банкрота. Купил или нет жилье должник, не имеет значения, ведь право установлено законом о банкротстве. Такое право для физлиц было предоставлено 1 октября 2015 года.

Условия для признания банкротом:

• суммарный долг превышает 500 тыс. рублей;
• период просрочки погашения больше трех месяцев;
• не имеется постоянного дохода.

Когда пройдет 30 дней с того момента, как обнаружилась финансовая несостоятельность, следует подать в Арбитраж по месту проживания.

Как объявить себя банкротом?

Потребуется комплект бумаг:

• заявление о банкротстве;
• выписки, подтверждающие сумму задолженности;
• копии ИНН, страхового, брачного свидетельства, и о рождении ребенка;
• документы о правах собственника (выписка из Росреестра, техпаспорт на машину);
• документы, обосновывающие возникновение долга и невозможность его погашения;
• опись имущества;
• сведения о доходах и выплаченных налогах;
• акт оценки имущества (услугу оплачивает заявитель, а в случае участия финуправляющего она бесплатная);
• данные по сделкам за последние 3 года (если сумма превысила 300 тыс. рублей);
• выписки по движению на счетах;
• чек об оплате пошлины и услуг финуправляющего (сумма пошлины 300 рублей+25 тыс. рублей за услуги+ 7% от суммы погашенной задолженности).

Арбитраж принимает решение по прошествии 3 месяцев, после чего данные включаются в Единый федеральный реестр., который учитывает кредитную историю физлица.

Что будет с вашим имуществом?

Суд определяет финуправляющего, которому подконтрольны все финансы и имущество. В его задачу входит реализация имущества, проверка сделок за истекшие 3 года, розыск средств, договор о реструктуризации долгов, либо достижение соглашения с кредиторами.

Не подлежит изъятию такое имущество, как мебель, одежда, посуда, домашние питомцы. Предметы роскоши, включая меха и автомобиль, реализуются на торгах.

В случае проживания вместе с родителем, который находится на содержании, долги, скорее всего, спишутся.

Что будет с Вами?

В процессе продажи имущества финуправляющий контролирует все действия должника. Запрещено выезжать за рубеж, оформлять или закрывать банковский счет, приобретать активы или объекты недвижимости. На все это требуется согласие.

В течение трех лет запрещена организация своего дела, а также заступление на руководящие должности.

Необходимо извещать банки о банкротстве. В течение 5 лет ни один банк не одобрит кредит, поэтому рассчитывать можно только на свой заработок.

В течение 5 лет подача повторного заявления о признании банкротом невозможна.

Что будет с залоговой квартирой должника? Залоговое жилье, вероятно, уйдет с молотка.

Как проходят торги?

Сначала банк записывается в реестр кредиторов. Срок — 2 месяца после признания банкротства. В случае просрочки залоговое жилье приравнивается к тому, которое нельзя отбирать. Изъято может быть то, что указано в ст. 446 ГК РФ.

Финуправляющий совместно с банком определяет порядок продажи. Чтобы такую недвижимость приобрести, купить квартиру, документ должен утвердить суд в течение месяца.

I этап – выставление жилья на торги по среднерыночной цене, рассчитанной банком. Срок — 1 месяц, после чего назначается перерыв на 30 дней.

II этап — переоценка жилья на сумму минус 10%. Срок также составляет месяц. Затем следует перерыв на 30 дней.

III этап — продажа по рыночной цене, которая ежедневно понижается на 5-10%. Итоговая цена — 50% от начальной. Срок — 1 месяц.

Обязательна публикация отчетов об аукционе в едином реестре по банкротству в Москве и на сайте издания «Коммерсантъ». Процесс торгов занимает от 6 месяцев до двух лет. Пока квартира не продана, в ней можно жить или сдавать. Начисление пени и штрафов прекращается с начала судебного дела.

Как вы можете выкупить залоговую квартиру на торгах?

Реализация имущества банкротов протекает в закрытом режиме. Данные публикуются на Официальном сайте РФ для публикаций об организации торгов.

Ввиду закрытости площадок, многие потенциальные клиенты не имеют туда доступа. Чтобы войти в торги, необходимо внести взнос в размере 5-10% от цены, по которой продается объект, после чего получить электронный ключ.

О том, что ваша ипотечная квартира продается, осведомлены: банк, организатор и вы. Приобретать в собственность квартиру разрешено течении месяца, иначе взнос возврату не подлежит. Нереализованное жилье принадлежит вам.

Полезные советы должникам

Не стоит впадать в панику. Обычно уважающий себя банк имеет свой интерес. Поэтому, скорее всего, поможет в деле изыскания средств для покрытия ипотеки.

Не думайте, что проблемы «рассосутся». Банки учитывают все долги. Пока идет время, набегают проценты и пени, а репутация заемщика страдает не говоря о том, что меньше шансов вернуть залоговую недвижимость..

Обращаться за новым займом, чтобы рассчитаться с долгом — неправильный ход. Подумайте, не окажется ли другой кредит более сложным для его закрытия.

Обратите внимание! Когда сумма задолженности выше стоимости имущества, обман суда не пройдет.

За фиктивное или предумышленное банкротство установлена ответственность. При ущербе до 1,5 млн рублей — штраф от 1 до 3 тыс. рублей. Если сумма ущерба выше, грозит уголовное преследование.

В случае если нет никакого решения проблем с ипотекой, обратитесь к кредитному адвокату.

Видео

Если вы не нашли ответ на свой вопрос или остались недопонимания, обратитесь за бесплатной консультацией к юристу в чате на нашем сайте